聂梅生：各位嘉宾，各位女士们先生们，下午好。非常高兴参加今天的论坛，对我来说，我对成都情有独钟，我曾经在这个城市生活工作过20年，这一次到成都之后，我今天中午去看了都江堰市之后，我先谈谈我的感受，对成都和对灾后重建。使我感受最深的市成都市人民政府出台了一个关于促进房地产业恢复发展，扶持居民安居置业的意见，这个我在北京读完书以后就非常的激动，因为我觉得从这里深切的感受到了成都市政府，率先站起来，来为促进房地产业的进一步发展，和居民安居置业，这里提的是置业的意见，因为这一次地震灾害使很多的有房子的变成没有房子的，没有房子的从现代的账篷过渡到置业，所以我想这建议是非常及时的。还有我体会到政策，政策什么时候能够最大的发挥力量，就是应该因地制宜，这个势就是灾后的势，地就是灾区的地，所以我想他对四川房地产的发展会起到非常大的作用，就是成都市政府能够抓住灾后重建的契机，让成都走向一个新的台阶，走向一个新的发展阶段，使他成为一个长期的发展阶段。使他成为一个来了就不想走的城市的梦想。
　　还有这一次到成都，成都现在做的事情不能够只放在成都来说，应该放在更大的一个范畴来考虑，成都的作用不只在成都，应该从成都来判断一个综合的大环境来判断，这也能够解释为什么今年各式各样的峰会，论坛，为什么这一次来了这么多的人？为什么这一次会议的，刚才主持人说是08年到现在为止最重要的，最引入瞩目的地产盛会。那也能解释成都这一次的活动，和成都的时机要放到整个中国来看，所以才能把地产重要的人聚集到成都来的原因。

　　这样我想成都的发展，离不开整个中国的情况，中国的房地产的形势，也离不开世界的经济形势，关于这些还会有很多人会说，我就非常简要的讲一下，关于这个方面，中国房地产当前的形势，可以用四句话来说，昨天国家统计又把今年上半年的都公布了，所以我想大家的来研读了。

　　一个是今年上半年房地产市场供给累计下降。第二句话，是今年上半年成都房地产需求增长，持续减缓。第三句话是全国大部分地区房价保持同比上涨，环比下降，部分城市住房价格出现下降。第四句话就是今年上半年房地产市场交易量的下降，全国商品销售同比下降，观望情绪上涨。统计当中，新建商品房同比分别下降了25%和21%，北京的交易量下降了接近50%，大概就是这么四句话，通过这四句话。我想到说话一个什么问题呢？我想提醒大家是不是研究一下，关于房地产为什么当前形成了这四句话当中所概括的这个态势，他的原因之什么？我觉不得不说所有的市场的表现，他的供给的关系，受制于这个因素的影响，但是我看一下，房地产的供给是什么样的，他的弹性是非常小的。当期的供给，就是现在的，恰恰是一年多以前，地产商和我们的策划，和我们各方面市场的判断，那个时候，对当今的判断，一年以前对今天的市场的判断，而形成的今天的供给。当时对今天的判断，有多少人能够判断的清呢？当时开发楼盘的时候，想没想到整个的成都，当然成都是特殊的有地震，还有全国市场是这么一个情况呢？所以现在在体现的供给都在上升，那是一年半以前的预期市场形成的供给，然后我们在看一看房地产市场的需求是什么样的呢？和供给相仿。供给的弹性很小，但是需求是很大的市场，就是当期要买房的，上半年要买房，他可以不买，甚至拖到一年以后都可以，所以这两个一相比，一个是一年半以前的预期，一个我当期认为整个房价和关系不好，我可以拖到一年以后去买房。这就是房地产和其它不一样的地方。所以形成了现在市场上的数据也不足为怪。

　　第二个想说一下，关于房价，其实房地产住房的房价即有刚性，也有非常巨大的弹性，由于他基本上是由四部分来组成。一个是自住性的。刚才陈主任讲了，关于需求当中的这一部分，他登记的这一部分是自住性的，也有改善性的，原来的房子不够我改善。有投资性的地也有投机性的。但是房价当中，有一种他是和金融产品密切挂钩的，他有一种期价，这种需求时候是不一样的？中国房改之后，拉动房地产的发展的比较多的是自住性的和改善性的时候才是投资性的投机性的需求。今年的需求，我觉得对房价和金融密切相关的就起了很大的作用，所以谈房价，不是简单的说供给多少，中国有多少多少人等等，还不完全是这个问题。所以分析房地产市场离不开这样一些问题。

　　下面我再简单的说一下，大家都知道房地产和宏观情况很密切，占了经济增长了10%，占了20%，当期可以占到25%左右。但是有没有注意到的就是当经济开始增长的时候，房地产往往增长的曲线要稍慢一点，其实中国房地产的快速增长，是在2000年以后达到快速的增长，而在2000年以前，1980年开始的时候是非常慢的时候。但是另外一方面，当经济开始向下行，或者开始增长放慢的时候，房地产投资一旦放慢的话，他就加快，他下行非常快，而且拖动投资的下行也更加加快，这就是担心今年下半年的，因为今年上半年的数据出来之后，这里面只有百分之十六七，如果下半年极具的下降，这个数字就会快的多。所以房地产的作用是这样的。

　　另外我还想说一下，因为现在国民生活无非就是财产性的收入和现金收入，城镇居民是十七八万亿，是居民所需的这一块，股票就是资产性的现在已经流通市值这一块已经缩到七万亿， 到2006年底的时候就是30万亿。这是什么概念，他比市居民的需要加上股票都还要多，今年很多灾害，有震灾、雪灾，所以现在还没有说房灾、楼灾；所以整个房地产的当前的形势，大家比较迷局，还没有说是一场什么灾，所以要珍惜财产性的收入，因为现在法律都在保护财产性的收入。这一个关于国民收入。第三个是金融之间的关系，这一件事情可以和美国日本吸取教训，美国一开始是次贷中国没有次贷，我也是这样说的，那么我们怎么会受大次贷的影响，我们都说不会，但是现在美国的次贷，忽然之间他不是次贷了，现在变成美国房地产的整个的危机。通过房地产的危机，会不会来更大范围影响到美国经济的衰退，所以他拖动很快，超过我们的预料，也就是两年，就变成现在这样。整个背景的机构出现了危机，所以他下行是很快的。还有一个是日本，日本的1991年的经济危机，把日本拖入了十年的经济衰退，其实也是从楼市、股市的诱因开始，所以他和金融之间的关系是相当紧密的，所以他和金融的关系是很紧密的，要有充分的认识，当然现在从银行的资产当中，我想当时美国分析美国次贷的时候，我记得并不比我们现在的15到20高，在美国的银行资产当中。需要吸取教训的和敲响警钟的，就是90年代初期在海南的那一次，也是反映在银行的坏帐上。所以我想房地产和宏观经济的关系，虽然今年上半年的数据还是非常的按照预期的供应目标在发展，但是并不等于现在没有值得我们进一步关心和借鉴的地方。

　　那么，我想想讲一下房地产对上下游产业链的影响，这一点前一段时间忽略的比较多，好像房地产就是房地产。还有去年地圈地风暴、涨价、透支等等，实际上房地产的产业链是非常高的。他会带动其它的产业投资一块七到二块二，他上游涉及到社会单位、民工、等等，现在我们的模式是采取施工单位电子，材料设备电子，只到房子卖出去之后，才会逐渐回馈到上游去。现在市场整个比较低迷，观望情绪严重，交易量下降，如果开发商的资金链紧张，他第一拖欠的就是施工单位的钱，再加上钢铁、水泥涨价，资金链就更加紧张，我们最近商会就收到好几起关于拖欠农民工。农民工就集体闹事，已经出现了这样的事情。所以我觉得出现了拖欠工资这个事情。这样的产业链上下是很长的，总之他的经济、社会、财政、国民经济都是相连的，在地方财政当中，土地财政各个地方是不一样的，有的地方是多大50%，有的会小一些，但是不管怎说，当前投资下降的时候，是影响到的。在这个情况下，我们最近有很多很多会，很多很多的调研会什么内部会，各式各样的会，都是在征集调查研究房地产的情况，积极的意见，到有关的部门去反映。我也把这方面的意见总结一下，并不代表我们商会一方面的意见，也不代表我个人的意见。

　　第一个，就是认为适时的调整房地产的政策，原来前三年制定的房地产政策，是针对当时的情况。现在到了08年上半年我讲了数据，情况已经变了，情况也是针对现在的情况。也不完全是这么一件事。放松银根是增加房地产的渠道，当然也包括，今年上半年银行的银根。今年的指标在哪里，还是要达到百分16、17的数字，所以这一方面还有直接融资等等，是属于银根放松。当时银根收紧的时候也是对这些一起收紧的作用。所以放松一下对房地产的银行，不等于说是完全放松了从紧的货币政策。第二条意见，就是尽快使普通商品住宅和普通住宅这一块的需求恢复正常，假如说你给房地产的投资这一块，有了一定的东西，但是房子初期还是不解决问题，所以交易量也是另外一方面，就是需求，这一块就是要尽量的理性的恢复正常，我想成都的市场，当中很大一部分是针对需求的，这个是非常重要的。尤其是90平米以下的，普通商品住宅，和普通住宅。这一块已经形成了控制率的上升，所以应该对这一部分的首付、房贷的利息等等，第二次购房的税收，和二手房交易的税收应该是当时从紧的松动。还有政策调整，因地制宜，把更多的问题给地方去解决，就像成都这一次出台的建议，就是非常体现了这个。

　　第四个就是适时的启动税收杠杆，原来是一加税，就忘记了购房者的权力，当然投资性投机性的购房是应该加税的。尤其是低端的需求，这个应该是释放出来的。今年有两个问题提的比较多地一个是土地增值税，当时提这个的时间，和土地价格猛涨有关系，但是今年的情况不是这样的，我就不多说了，流开啊，退地啊等等，地价开始回归理性，这个现象都出现了，所以这个税种实际上是93年的税种，去年前年开始起用。今年应该重新去审视。今年有一些地方，有的税一收就是25%，形成了很多抗税，我交不了，我没有钱。这样就形成了欠税。这些都应该调整，最近房地产企业的并购问题有不同的声音，当然我认为每一次调整没有流血牺牲是不可能的。现在挤出了很多不良的，本来不够开发条件。但是在这个当中，应该注意扶持民营企业和中小型企业，因为这一部分在我们国家的经济当中起了非常重要的作用，尤其是在促进就业方面，起了很大的作用。所以我想在这个建议政府扶持民营中小型企业，鼓励中小业态，大概我想最近的建议很多都是建议集中在这个方面，今天通过这一次论坛，会对成都的房地产市场健康发展，而且会对中国的房地产市场健康发展，起到很大的作用，我也很愿意在这里聆听各位的高见。

　　主持人：请聂会长留步，王志纲先生他有一个问题想和你做一个交流。

　　王志纲：我的问题很简单，代表听众，现在在中国的房地产市场，特别是南方有个非常有趣的现象，就是民间的接待已经到了六分利，七分利，这个已经是一个超级高利贷了，就是房地产的价格谁也预测不了，但是博弈双方谁都在预测，甚至很多房地产商不惜用七分利、九分利的高利来希望渡过冬天，但是作为消费者总觉得这个冬天才开始，非常漫长，因此持币观望，所以今天的房地产是吃下去，拉不出来，他想拉出来，但是又没有坑给他拉。所以聂会长是我们中国房地产也会比较中立的领导人，希望你回答一个话，第一这个房地产的价格是不是消费者所期望的会调整？第二是向上还是向下调整？第三，大概什么时候会调整？

　　聂梅生：我试着把我的意见谈出来，一方面开发商房子卖不出去，我说个别的，资金链要断的，就用高利贷来把月息弄到七分利，来融资，我曾经问过一个开发商，一个开发商他说不融资也是死，融资还可以撑一段，说不定熬过去。做看看市场的情况怎么样？这是一种心态。因为现在确实说不好，看中国房地产什么时候恢复，所以硬撑，我先把当前的问题解决了，这不光是小开发商，大开发商也有。这是一种期待，一种想法。

　　第二个，现在这个问题，我也和银行金融部门说，你看现在，一方面在从紧的货币融资政策下，房地产搞的这么紧，另一方面银行的存贷差这么大，银行也在哇哇叫，我说到底为什么这么做？这是一方面，我说对呀，央行不房贷，在那里提高准备金，你知不知道还有一个非常逆反的现象，就是温州人确实是一个金融头脑很厉害，他现在不炒房了，他把房子抵押了贷出来的钱放高利贷，所以我觉得全靠折腾房地产，你去炒房子，把房价炒高，后面还是针对房地产，他把自己的房子抵押了，弄出一堆钱来放高利贷。我说这样，政府为什么不开放民间融资正常的渠道。让这些钱农村信托、基金来到正常的解决。所以我觉得这里面有一些政策上的梗塞。现在也没有说民间融资是非法的，所以这个事情就是说明我们金融体制当中有问题。

　　但是我觉得在国际化的市场当中，外国的基金也在做，中国也逐渐的开放融资等等，所以我想这会需要时间大家认识到。第二个关于房价我在这里说一下个别城市的房价的看法，这个不能全国一概而论，你看现在全国的房价跌的，确实是往下行的，最典型的就是深圳，我昨天从深圳过来，开了一个金融和银行的会。谈的很深，就是30%，或者是40%怎么样，像深圳这样一个房价，我觉得在拉回到去年，下半年的我觉得是有困难的，因为他去年发展就是不理性的。就是存在大量的炒房。这就是应该被遏制的。这一部分泡沫挤出去深圳才会更健康，但是深圳现在的问题，会不会出现断供什么的，目前还没有那么明显，但是有这个苗头，但是深圳并不等于全国，比如成都，因为我对成都比较关注，而且灾后来过好几次，我觉得成都出了建议之后，我对成都的房价有期许，我觉得成都目前的房价的水平几乎回到了原来的理性，甚至还要下行一段的理性的房价，现在对成都的老百姓来说，应该说是自住性的需求，应该逐渐的释放。这是成都的房价。再加上政府那么多房子要建设，将来房地产是要要求看好的。再说一下背景，我们把这个数据报出来。北京的房价死活就是不降，但是北京的交易量下降了50%，这更可怕，就是房地产开笔企业在死撑，老百姓死磕，他在磕奥运，我怎么都要看奥运之后房子要降价，但是奥运这一次会使经济上行还是下行，我就不说了，恐怕大家也预测了很多。所以北京的房价，就受这么一个影响。因为他毕竟是一个全国的需求，而且他恰恰是要卖房子的人，是自住性的购房，白领的人到北京的多，还有他有一次房改，房改的房子都是比较小50品平米，就是自住性的需求，改善性的需求在北京很强烈，只是现在没有释放，但是北京现在要注意和防止的是什么问题呢？因为大家都在关注他，弄的不好，就会有热钱进来，还有外地的投资性投机性的需求进来，所以他的房价在这里。

　　同东京十年的房地产衰败的时候，包括现在纽约的房价，所以房价绝对不能是全国一刀切，他的指标就是上下，我觉得房价就是要一个一个来分析才行。